Строители в Казахстане затягивают пояса: почему как раньше продаж не будет

Новые правила приёма денег от населения на строительство жилых домов кардинально меняют отрасль и рынок.

Сенат утвердил новые правила долевого строительства, направленные на усиление защиты дольщиков, повышение прозрачности сделок и ужесточение контроля над девелоперами. Среди ключевых изменений — запрет на предварительные договоры, обязательное банковское сопровождение расчетов, ограничение рекламы до получения всех разрешений, а также сокращение срока продления строительства с девяти до пяти месяцев. Корреспондент inbusiness.kz узнал у экспертов упростят ли поправки участие в долевом строительстве — или, напротив, создадут дополнительные трудности для рынка?

Возможен спад активности на рынке

По мнению аналитика рынка недвижимости Анны Шацкой, в краткосрочной перспективе реформы могут привести к замедлению активности девелоперов. Это связано с необходимостью перестройки внутренних процессов, отказом от предварительных договоров и более жесткими требованиями к регистрации и финансовому сопровождению сделок. Особенно это коснется небольших компаний, ранее работавших по упрощенной схеме.

“В долгосрочной перспективе реформы направлены на оздоровление отрасли. Увеличение прозрачности и контроль со стороны государства должны укрепить доверие дольщиков, а это, в свою очередь, будет стимулировать спрос. На рынке останутся сильные и устойчивые игроки, что приведет к более прогнозируемому и стабильному предложению”, — отметила эксперт.

По оценке Анны Шацкой, в ближайшие 6-12 месяцев после вступления новых правил в силу возможен спад активности на рынке. Ужесточение процедур и запрет на привлечение средств без соответствующих разрешений могут вынудить часть девелоперов отложить старт новых проектов.

“Отложенный запуск продаж и ограниченный доступ к средствам дольщиков могут привести к замедлению темпов строительства, особенно в сегменте регионального и малого девелопмента”, — сказала аналитик.

Анна Шацкая отмечает, что среди новых норм можно выделить как стимулирующие, так и обременяющие для застройщиков меры. К положительным изменениям она относит смягчение требований к опыту застройщика и объёму ранее введенного жилья, а также возможность официального привлечения дольщиков после завершения каркаса здания. Кроме того, развитие механизмов гарантирования и банковского сопровождения, по её мнению, способствует повышению прозрачности и доверия на рынке.

Вместе с тем, ряд изменений накладывает дополнительные обязательства. Среди них — полный запрет на предварительные договоры и альтернативные формы соглашений, обязательная регистрация договоров в цифровой системе, а также проведение всех расчетов исключительно через банки. Жесткие ограничения на рекламу до получения разрешений также существенно усложняют запуск продаж.

“Эти меры, с одной стороны, создают более структурированное поле для работы, но с другой требуют значительных ресурсов и организационной подготовки”, — говорит аналитик.

Кто испытает трудности?

По мнению аналитика рынка недвижимости, новые ограничения, в частности запрет на предварительные договоры и рекламу до получения разрешений, окажут существенное влияние на темпы продаж и запуск новых проектов. Эти инструменты традиционно использовались застройщиками для привлечения раннего спроса и частичного финансирования на старте проекта. Их исключение из оборота означает, что застройщики лишаются значительной доли предсказуемого денежного потока на этапе, когда другие источники финансирования ещё недоступны. Как отмечает эксперт, в результате можно ожидать более осторожного запуска проектов, более длительного периода подготовки и зависимости от внешнего финансирования. Это, в свою очередь, может повлиять на общие темпы ввода нового жилья.

Анна Шацкая считает, что при условии эффективного исполнения закона и полноценной работы контрольных механизмов реформа действительно может привести к сокращению числа обманутых дольщиков.

“Формализованный порядок, банковское сопровождение и государственные гарантии — это реальный щит от недобросовестных застройщиков. Однако при слабом контроле или недостаточном охвате возможны обходные схемы — предоплата за "отделку", "услуги", квазидоговоры. Поэтому многое зависит не только от самой реформы, но и от её реализации на практике”, — сказала она.

По оценке аналитика, наибольшие трудности с переходом на новые правила могут испытать региональные застройщики с ограниченным опытом работы и ограниченным доступом к финансированию. Особенно это касается компаний, которые ранее опирались на предварительные договоры как на основной инструмент продаж. Дополнительные сложности возникнут у проектов, реализуемых в регионах с низкой платежеспособностью и ограниченными возможностями для привлечения банковского сопровождения и обеспечения рентабельности. Для таких игроков переход на новые правила потребует не только организационных усилий, но и изменений в бизнес-модели.

Анна Шацкая добавляет, что в переходный период просадка на первичном рынке жилья вполне вероятна.

“Некоторые застройщики постараются ускорить продажи в 2025 году, пока действуют прежние правила. После этого возможна временная пауза — до адаптации к новым требованиям и завершения внутренней перестройки. Особенно это касается регионов и малых проектов, где затраты на соблюдение новых процедур могут быть несопоставимы с масштабом самих объектов. Восстановление будет зависеть от скорости институциональной адаптации: как быстро банки и регулирующие органы смогут предложить работающие инструменты финансирования и сопровождения”, — отметила аналитик недвижимости.

Что говорят сами застройщики

В компании строительной компании “Everest Development” поддерживают общую направленность реформы, подчеркивая, что основной акцент сделан на защиту дольщиков и повышение прозрачности сделок. Вместе с тем там признают, что запуск новых объектов действительно станет сложнее.

“Мы понимаем логику этих изменений — основной акцент сделан на защиту прав дольщиков и повышение прозрачности сделок. Конечно, новые правила требуют от застройщиков большей подготовленности и внимательности. Отказ от предварительных договоров и ограничение рекламы до получения разрешения объективно усложняют запуск проектов — особенно на старте, когда важно доносить информацию до потенциальных покупателей. Однако мы воспринимаем это как этап адаптации рынка, который в дальнейшем приведет к большей ответственности всех участников процесса”, — сообщили в компании.

В “Everest Development” также прокомментировали сокращение срока продления строительства с девяти до пяти месяцев. В компании считают, что это серьёзное изменение, требующее ещё более чёткого и реалистичного планирования со стороны всех участников процесса. Там подчеркивают, что на соблюдение сроков могут влиять объективные факторы: сложности с подключением к инженерным сетям, прохождение государственных экспертиз, погодные условия и логистика поставок.

“Мы понимаем стремление к ускорению темпов реализации проектов и улучшению дисциплины на рынке, и, со своей стороны, стараемся выстраивать процессы максимально эффективно. Вместе с тем, надеемся, что в отдельных ситуациях будет возможность учитывать специфические обстоятельства, чтобы избежать формальных затруднений при добросовестном подходе застройщика”, — отметил застройщик.

Что касается перехода на безналичные расчеты и усиления разрешительной системы, в компании отмечают, что для крупных игроков эти процессы уже давно стали нормой.

“Переход на безналичные расчеты — это уже реальность для большинства крупных игроков, и он способствует прозрачности и снижению теневых рисков. Что касается разрешительной системы, ключевым моментом остается её оперативность и предсказуемость. Мы рассчитываем, что цифровизация и упрощение процессов со стороны государственных структур продолжат развиваться, поскольку это напрямую влияет на скорость реализации проектов”, — добавили в “Everest Development”.

Читайте по теме:

Минобороны Казахстана избавилось от "посредника" на пути военных к жилью